20**年，物業分公司在中心的領導下，深入開展實踐科學發展觀活動，本著“安全好、經營好、服務好”的管理宗旨，圍繞中心的核心工作，在分公司全體員工的共同努力下，勇于面對挑戰，積極克服逆境，通過加強綜合管理，增收節支，強化素質教育，完善制度建設，致力于構建和諧企業，在安全生產、租賃經營、服務管理、教育培訓等方面均取得一定成效，主要的工作有以下幾方面：

一、全年主要工作

1、面對困境，提升服務，增收節支。分公司一直把提升租金收益作為工作的主線，努力克服x華廈和零散物業發生變動因素的困擾，在準確把握合同條款的基礎上，結合市場變化，通過耐心細致的協商談判，爭取客戶的理解，最大限度提升租金效益，并在Y物業小區方面，下大力氣抓整頓，減虧損。全年簽訂租賃合同96份，其中，續簽合同57份，補充協議17份，新簽合同22份。一方面保留優質客戶，穩因客源，另一方面致力拓展新客源，想辦法地提升租金效益,其中，在分管領導的直接指導下，出租1通物業和2停車場物業有了明顯的提升，同時逐步調整加大37號大樓物業的管理費至每月18134.16元，降低營業性支出。在租金收繳方面，分公司加大催款力度，堅決防止拖延和遺漏現象，租金收繳率有了明顯的提高，確保租賃合同的忠實履行，切實維護了企業的既得利益。12月份,Y物業小區經過反復篩選，更換消防及電梯維護保養的合同，預計二〇〇八年十二月四日每年可節約支出2.2萬元，相關的業主委員會工作也抓緊籌備中，為進一步的增收節支做好鋪墊工作。

2、大局為重，積極配合上級的物業調整工作。今年，x華廈和零散物業面臨隨時清場上交的局面，分公司面對較大的工作壓力，特別是在客戶解釋，場地調整，場地出租方面要做大量的工作，在中心領導的直接指導下，分公司進行針對性的分工和策略，妥善化解爭議，耐心爭取租戶諒解和配合，盡可能留住租戶，從而按上級要求順利完成了x華廈14樓移局的工作、x華廈24、25樓XX食品的清場工作和Y物業的清退工作，并將原x14樓部分租戶遷移至24樓，減少了相應的經濟損失。積極配合上級處理零散各處的存量公房問題的處理。同時，就于37號大樓的變更租賃的問題，在中心分管領導的直接指導下，花了大量時間與相關單位協商，一方面確保平穩過渡，避免不必要的爭議和消耗，另一方面盡可能提高租金效益，將租金大幅提升至每平方米44元（含管理費），同時優化了該物業的管理。

3、堅持不懈抓好安全生產，及時檢查整改，不斷完善物業管理的安全網絡。分公司認真履行日巡、周檢、月查制度，每周召開安全工作會議，及時糾正客戶在用電、消防及存放方面一些細小的違規現象，在實踐中不斷提高員工及客戶的安全防患意識。對于相對嚴重的違規狀況，分公司及時發出整改通知書，并逐一跟蹤、落實，全年共計大小維修38次，發出整改通知書15份，整改率達100%。同時加強消防安全管理，及時更換補充消防器材，完善Y防雷系統。上半年，防高空墜物是分公司的一個安檢專項工作，著重對所轄物業的外墻附著物及空調支架進行排查，特別是相對陳舊的物業加強監控，并通過與XX居委會、XX巴士公司反復協調，處理了37號之一六樓的外墻險情。認真落實安全生產活動月，在加強教育、檢查、整改的基礎上，進行應急疏散演練。每周的例會，分公司都堅持隊列操練，強化消防安全知識的灌輸。今年，在中心的消防競賽中，我分公司參賽隊伍刻苦練習，全程投入，獲得了總分第一，拋水帶第一和滅火器演練第一，三個第一的好成績。

4、確實維護37號大樓的安全運行。針對37號高壓變壓器電纜溝的滲水事件，分公司主動停電修繕37號高壓變壓器二次，其中一次是更換兩個懸掛式干粉滅火器，通過供電部門檢測變壓器的運行數據，確保變壓器運行狀態良好。另一次是因變壓器電纜溝滲水，我分公司一方面加強監控和排水，并在經營拓展部的支持下，進行了地溝槽的防水修繕，在雨季到來之前解決了重大隱患，保證了37號大樓物業的安全生產。鑒于1通在37號五樓放置較多的貴重物質，我分公司提出整改建議，責成其安裝兩只干粉自動滅火器，致力提高管轄物業的安全系數。在11月份，分公司根據37號大樓之一五樓租戶長期管理松懈，臟、亂、差相對嚴重的情況，通過細致的思想工作，提前解除了租賃合同，加強了現場監督管理，整改租戶用電，降低安全隱患，并對于大樓的消防通道日常管理進行調整，確保暢通無阻。

5、在經營拓部的支持下，進行37號大樓樓道進行翻新工程，對天頂進行了徹底的修繕。鑒于37號大樓樓道比較殘舊，嚴重影響大樓的形象和租戶的服務水平，租戶意見較大，為此，分公司主動提出樓道的修繕方案，本著經濟、合理、優質的原則，對施工方案進行認真的對比和篩選，向公司提供科學、合理決策依據。37號大樓樓道經過扇灰，貼瓷磚后，物業環境得到明顯的改善。分公司還積極爭取中心的支持，在經費相對緊張的情況下，投入10萬元，解決長期困擾分公司的老大難問題，即該物業天頂嚴重滲漏的問題，對天頂重新倒混凝土，雨水滲漏的問題得到根治，也大大提高了物業的安全系數。分公司還對環衛桶設置和衛生工作安排進行了相應的調整，同時在樓道設置了銘牌，自己組織人力翻新了保安亭和2停車場的位置線，一系列的舉措得到了租戶的廣泛好評，也為該物業的保值增值奠定了良好的基礎，經過持續的調整，該物業的租金收入明顯提升。

6、誠實經營，強化跟蹤服務，及時處理客戶投訴。上半年，分公司共受理大小投訴26起，除37號五樓天頂滲漏尚未解決，其它投訴均經過努力得到妥善解決。其中，涉及比較多，問題比較復雜的是XX肉菜市場及Y小區。XX肉菜市場因歷史遺留問題和市場改造問題，周邊居民投訴較多，并多次通過城管施加壓力，而XX肉菜市場管理方則借機物業產權存在的瑕疵，想逃避責任，拒繳租金。為了妥善處理相關矛盾，分公司多次與市場管理方、居民代表及城管進行耐心的協調，細致地做好解釋工作，并解決了排水管，化糞池及排氣管異味等問題，有效化解了居民的怨聲載道，確保了東富肉菜市場的平穩運行。而Y小區居民則針對管理方面進行集體投訴，拒交管理費，為此，分公司領導在中心領導的直接指導下，到Y管理處進行駐點整頓，聆聽各方面的意見，并針對性地提出具體整改意見，限期Y管理處在衛生、治保、綠化和停車場收費等等方面進行整改，下大力氣解決了駐地居民詬病的問題，同時加強Y員工隊伍的服務意識，紀律意識和大局意識教育，重建執勤隊伍出操制度。駐點整頓工作取得了豎桿見影的效果，通過回訪Y居民，Y小區管理處的滿意度已經回升，對Y的整改表示認可和肯定。

7、堅持開展“每周一講”活動，弘揚正氣，深化職業道德教育。分公司以宣講黨的十七大精神為主線，以中心實踐科學發展觀活動為契機，識大體、講大局、顧大家，致力創建和諧工作環境。上半年，遭遇了Y小區員工徐巧麗的糾紛事件，本著合理、合法、穩定的原則，在中心領導的大力支持下和職能部門的配合下，分公司進行了大量細致的思想工作和周密的安排，妥善地化解了這次危機事件。汶川大地震后，分公司員工勇躍捐款賑災，共捐獻1986元，為災區奉獻愛心。支持分公司的青年團員還勇躍參加上級的“請你文明乘車”、單身青年聯誼活動和春運志愿者系列活動，并發揮了積極的作用。面對北京奧運會舉辦前的復雜環境，分公司也針對性地加強宣傳教育和巡查工作，認真做好維穩工作，激勵員工以飽滿的工作熱情和良好的精神面貌迎接北京奧運會。而最近1通的促銷活動持續開展，分公司也配合做好人流引導和保衛工作。

二，存在的主要問題

1、Y物業管理小區的管理面臨艱巨挑戰，虧損問題沒有得到根本性的扭轉；

2、37號大樓物業面對較大的修繕壓力，特別是廁所、排水系統和外墻。

三、明年主要工作

1、確保上級物業的清場和交接工作，做好法律規避工作和應急準備，應對x華廈物業及零散物業清場的影響，努力降低空置率，將經營損失降至最低，在現有基礎上，積極挖潛，努力尋求現有物業新的利潤增長點，擴大邊際效益，確保分公司的穩定和經營工作的平穩。

2、加強預見性和前瞻性，加大成本控制，減少消耗，特別是在水電能耗和經常性維修方面抓好節約工作，對于37號大樓物業有計劃、針對性地進行維護。

3、繼續強化安全生產工作，特別做好是用電安全、防火消防和監控系統維護，持續健全安全生產的管理網絡，強化員工隊伍的實操演練，為分公司的經營管理工作提供可靠的保障。

4、強化物業管理職業道德教育，培育堅強的團隊戰斗力，提升服務質量，細化物業管理的事前、事中、事后的控制，進一步提升分公司工作效率和優質服務水平。

5、科學評估Y管理小區面臨的新挑戰，提出可行性應對建議，為中心領導科學決策提供依據，同時在降低成本，完善管理方面多做嘗試。